涉执房地产价值司法评估报告
估价报告编号：冀华诺（估）字第****-****号
估价项目名称：刘平祖名下位于****市****诗景颂苑*-*-****房
地产市场价值评估
估价委托人：****
房地产估价机构：河北华诺房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师：赵坤（注册号：**********）
刘叶格（注册号：**********）
估价报告出具日期：****年*月*日
致估价委托人函
****：
受贵院的委托，对被执行人刘平祖名下位于****市****诗景颂苑
*-*-****，登记于不动产权证书（证号为************）建筑面积为**.**平方
米的房地产市场价值进行了评估。
估价目的：为****确定估价对象拍卖底价提供参考依据。
价值时点：****年**月*日（现场勘查之日）
价值类型：本次评估采用市场价值。
估价方法：比较法、收益法。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的
估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对本估价对象在价值时
点的市场价值进行了估算，估价结果如下：
建筑面积：**.**平方米
评估单价：*****元/平方米
评估总价：***.***元
大写金额：人民币**********元整
单价取整至*元，总价取整至*元。
特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设
和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。
河北华诺房地产资产评估有限公司
法定代表人：
****年*月*日
河北华诺房地产资产评估有限公司，*，联系电话：****—********
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
房地产估价结果报告
*、估价委托人
*、房地产估价机构
*、估价目的
*、估价对象
*、价值时点
*、价值类型
*、估价原则
*、估价依据
*、估价方法
*、估价结果
**、注册房地产估价师
**、实地查勘期
**、估价作业日期
估价技术报告
附件
河北华诺房地产资产评估有限公司，*，联系电话：****—********
估价师声明
我们郑重声明：
*、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有
虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
*、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正
的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，
与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估
价利害关系人没有偏见。
*、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》《房
地产估价基本术语标准》进行估价工作，撰写本估价报告。
*、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。
*、注册房地产估价师赵坤、刘叶格于****年**月*日进行了实地查勘。
注册房地产估价师：
姓名，注册号，签字，日期
赵坤，**********，****年*月*日
刘叶格，**********，****年*月*日
河北华诺房地产资产评估有限公司，*，联系电话：****—********
估价假设和限制条件
*、本次估价的*般假设
（*）****提供给我单位的估价资料真实、合法、完整。
（*）房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素未提供相
应专业机构的鉴定、检测证明，本次评估假定估价对象是安全的。
（*）估价对象产权清晰，估价对象可持续使用，可在公开市场上自由转让。
（*）买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成
谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。
（*）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
（*）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不
考虑特殊买家的附加出价。
（*）估价对象发生转让行为，转让人和买受人按照法律法规规定承担交易
税费。
（*）根据****提供的《****市不动产登记资料查询结果》
及《不动产登记证明》（津（****）****不动产证明第*******号）复印件，
估价对象已抵押、已查封，本次评估假定估价对象不存在他项权利登记。
（*）依据估价目的，评估中考虑房屋装饰、设备等对房屋价值的影响，其
价值包含在房价中。
（**）估价对象的建筑面积及权属来源于****提供的《天
津市不动产登记资料查询结果》复印件，****对其真实性负责。
因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。
（**）无资料显示估价对象存在欠缴税金及相关费用，如最终与实际情况不
符，应按照相关规定及处置公告约定办理税费缴纳，本次评估假定估价对象不存
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在欠缴税金及相关费用。
*、未定事项假设
无。
*、不相*致假设
无。
*、背离事实假设
根据****提供的《****市不动产登记资料查询结果》中抵
押登记信息，登记日期为****年**月**日，不动产登记证明号为
**************，抵押人为刘平祖，抵押权人为渤海银行股份有限公司****分行，
抵押范围为**.**平方米，被担保主债权数额为人民币******元，债务履行期
限（债权确定期间）为****年**月**日至****年**月**日；登记日期****
年**月**日，不动产登记证明号为津（****）****不动产证明第*******号，
抵押人为刘平祖，抵押权人为沧州建投融资担保有限责任公司，抵押范围为**.**
平方米，被担保主债权数额为人民币*******元，债务履行期限为****年**月
**日至****年**月**日。
根据****提供的《不动产登记证明》（津（****）****
不动产证明第*******号），证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为沧
州建投融资担保有限责任公司，义务人为刘平祖，坐落于****诗景颂苑
*-*-****，不动产单元号为****************************，不动产权证号为
************，抵押方式为抵押，担保债权数额为人民币*******元，抵押面积
为**.**平方米，债务履行期限为****年**月**日至****年**月**日，宗
地号为****-（**）-***仁*字*/***-*-****。
根据****提供的《****市不动产登记资料查询结果》中查
封登记信息，查封机关为****，查封类型为查封，查封时间为
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****年**月**日，查封文件及文号为（****）冀****民初****号，查封期限
为****年**月**日至****年**月**日。
本次评估假定估价对象不存在他项权利登记，未考虑抵押权及查封因素对估
价结果的影响，提请报告使用人注意。
*、依据不足假设
无。
*、估价中未考虑的因素及*些特殊处理
（*）估价结果是反映估价对象于价值时点、在本次估价目的下的市场价值
参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变
化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变
化时，估价结果将随之发生相应变化。
（*）估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。但在本估价报告中已对有
关问题进行了*定的分析和提示。
（*）估价结果未考虑估价对象的债务、新的债务，以及运营决策失误或市
场运作失当等因素，对其价值的影响。
*、评估报告和评估结果使用的特别提示
（*）本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”*部分。“估
价结果报告”提供给****，“估价技术报告”根据有关规定由
估价机构存档。本估价报告仅供****使用，未经本公司同意不
得向****和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报
告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（*）应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用
范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
（*）评估结果仅为人民法院确定资产价值参考价服务，不是评估对象处置
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可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。
（*）财产处置之日与价值时点不*致，可能导致评估结果对应的评估对象
状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不*
致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
（*）在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果
未使用之前，如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，评估结果
应当进行相应调整后才可使用。
（*）当事人、利害关系人收到评估报告后*日内可对评估报告的参照标准、
计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议；当事人、利害关系人对评估
机构作出的说明仍有异议的，可以提请人民法院委托评估行业组织进行专业技术
评审。
（*）本估价报告使用期限、评估结果有效期自评估报告出具之日起计算*
年。
（此页以下无正文）
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房地产估价结果报告
*、估价委托人
名称：****
*、房地产估价机构
房地产估价机构名称：河北华诺房地产资产评估有限公司
法人代表人：唐有龙
住所：石家庄桥西区槐安东路**号国富华庭*号楼***
资质等级：*级
资质证书编号：冀建房估（石）**号
资质证书有效期：截止****年*月**日
统*社会信用代码：******************
联系电话：****-********
*、估价目的
为****确定估价对象拍卖底价提供参考依据。
*、估价对象
估价对象范围：根据****提供的《****市不动产登记资料
查询结果》，估价对象坐落于****市****诗景颂苑*-*-****，建筑面积为**.**
平方米。
估价对象基本状况：根据****提供的《****市不动产登记
资料查询结果》，权利人为刘平祖，共有情况为单独所有，不动产单元号为
****************************，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑
物）所有权，登记日期为****年**月**日，不动产权证号为************，
不动产登记证明为**************、津（****）****不动产证明第*******
号。土地权利性质为出让，使用（承包）期限为****年**月**日至****年**
河北华诺房地产资产评估有限公司，*，联系电话：****—********
月**日，用途为城镇住宅用地。房屋幢（房）号为*-*-****，房屋结构为钢混
结构，总层数为**，所在层为**，规划用途为居住，建筑面积为**.**平方米；
估价对象实物状况：估价对象部分外墙涂料，室内客厅、厨房及厕所地砖地
面、卧室木地板地面，厕所、厨房内墙贴砖至顶、***吊顶。
估价对象权益状况：根据****提供的《****市不动产登记
资料查询结果》中抵押登记信息，登记日期为****年**月**日，不动产登记
证明号为**************，抵押人为刘平祖，抵押权人为渤海银行股份有限公司
****分行，抵押范围为**.**平方米，被担保主债权数额为人民币******元，
债务履行期限（债权确定期间）为****年**月**日至****年**月**日；登
记日期****年**月**日，不动产登记证明号为津（****）****不动产证明
第*******号，抵押人为刘平祖，抵押权人为沧州建投融资担保有限责任公司，
抵押范围为**.**平方米，被担保主债权数额为人民币*******元，债务履行期
限为****年**月**日至****年**月**日。
根据****提供的《不动产登记证明》（津（****）****
不动产证明第*******号），证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为沧
州建投融资担保有限责任公司，义务人为刘平祖，坐落于****诗景颂苑
*-*-****，不动产单元号为****************************，不动产权证号为
************，抵押方式为抵押，担保债权数额为人民币*******元，抵押面积
为**.**平方米，债务履行期限为****年**月**日至****年**月**日，宗
地号为****-（**）-***仁*字*/***-*-****。
根据****提供的《****市不动产登记资料查询结果》中查
封登记信息，查封机关为****，查封类型为查封，查封时间为
****年**月**日，查封文件及文号为（****）冀****民初****号，查封期限
为****年**月**日至****年**月**日。
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本次评估假定估价对象不存在他项权利登记，未考虑抵押权及查封因素对估
价结果的影响，提请报告使用人注意。
估价对象区位状况：估价对象位于****市****诗景颂苑*-*-****，附近有
***路、***路、***路、***路等多条公交线路，紧邻地铁*号线民权门站，交
通便利；附近有诗景凤苑、诗景雅苑、中山东里、红波西里等多个住宅小区，居
住氛围浓厚；附近有中国邮政储蓄银行（****红星路支行）、中国银行（****迎
春道支行）、中国农业银行（中铁国际城支行）等多家金融机构，附近有中国铁
建广场、爱糖茂购物广场、****新开河*达广场等购物中心，公共配套设施较好；
附近有红星乐其幼儿园、****市****第*幼儿园分园、****市教育科学研究院
附属河北小学、****第*实验小学、****市航运学校高中部、红光中学、****
市博文中学（初中部）等教育机构，人文环境较好。区域内空气轻度污染，无水
污染，卫生条件较好。
*、价值时点
依据《房地产估价规范》，本次价值时点为现场勘查之日，即****年**月
*日。
*、价值类型
根据《房地产估价规范》，本次评估采用公开市场价值标准。估价结果为估
价对象在保持建筑物现状及现状土地利用条件下，于价值时点****年**月*日
的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的
情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
价值内涵：包括土地使用权价值及房产所有权价值。其中土地使用权价值受
使用年限、法定用途的限制，包含必要的基础设施及道路通行权等；房产价值包
含装饰装修以及水、电等共有公用设备实施的价值。
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*、估价原则
本次评估所依据估价原则如下：
①独立、客观、公正原则：独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站
在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。所谓“独立”，
就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人
在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。
所谓“客观”，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和
偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求
估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何*方，应坚持原则、公平正
直的进行估价。
②合法原则：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权
益状况下的价值。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最
高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法
规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发
的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批
文和合同等。
③最高最佳使用原则：最高最佳使用，是估价对象的*种最可能的使用，是
法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最
高价值的使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，*者的配合适当均
衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，本次评估根据城市
规划及估价对象的现实区位条件，我们认为维持现状、继续利用最为有利，并以
此为前提估价。
④替代原则：根据经济学原理，在同*个市场中，效用相同的商品的价格将
趋于*致，这*原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用比较法进行价格测
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算时，通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，
以近期内成交的价格作为客观价格，并进行相应的修正，确定估价对象在价值时
点的价格取值依据。
⑤价值时点原则：由于房地产市场是不断变化的，因此在不同价值时点，同
*项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情
况的界定，均以其在价值时点的状况为准。
*、估价依据
*、基本依据
（*）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第***号，
自****年**月*日起施行）；
（*）《中华人民共和国民法典》（****年*月**日，**届全国人大*次
会议表决通过，自****年*月*日起施行）；
（*）《中华人民共和国土地管理法》（****年*月**日第**届全国人民
代表大会常务委员会第**次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、
〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》通过并公布，****年*月*日实
施）；
（*）《中华人民共和国城市房地产管理法》（****年第*次修正）（****
年*月**日第**届全国人民代表大会常务委员会第**次会议《关于修改〈中
华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》通
过并公布，****年*月*日实施）；
（*）《中华人民共和国城乡规划法》（根据****年*月**日第**届全
国人民代表大会常务委员会第*次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉等
*部法律的决定》第*次修正）；
（*）《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准**/******-****）；
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（*）《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准
**/******-****）；
（*）《房地产估价规范条文说明》（中华人民共和国国家标准**/*
*****-****）。
*、依据（全国性）
（*）《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》；
（*）《司法鉴定程序通则》（司法部令第***号）；
（*）《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》；
（*）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；
（*）《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价格若干问题的规定》；
（*）《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》。
*、依据（地方性）
（*）《河北省高级人民法院对外委托工作实施细则》；
（*）《河北省高级人民法院技术咨询、技术审核工作实施细则》。
*、****提供的相关资料
（*）《****司法鉴定委托书》（（****）冀****委评***
号）；
（*）《不动产登记证明》（津（****）****不动产证明第*******号）
复印件；
（*）《****市不动产登记资料查询结果》复印件
*、其他依据：
（*）估价人员实地查勘资料；
（*）估价人员进行市场调查所搜集掌握的有关资料。
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*、估价方法
*、估价方法的选用
依据《房地产估价规范》，通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设
开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规范，根据当地的市场
发育情况并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
（*）估价对象所在区域同用途房地产市场发展势头良好，同*类型物业近
期成交较多，故适宜采用比较法进行估价。
（*）估价对象可出租获得收益，客观租赁收入及费用可通过市场调查取得，
本次评估采用出租加转售方式测算，符合收益法使用客观条件，故适宜采用收益
法进行估价。
（*）估价对象已建成投入使用，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，
因此不适宜采用假设开发法进行估价。
（*）当地房地产市场发展迅速，从成本角度较难反映估价对象客观的市场
价值，因此不适宜采用成本法进行估价。
综上所述，估价人员在认真分析所掌握的资料，进行实地查勘，结合估价对
象实际情况，并对邻近地段和区域类似性质房地产市场情况进行了调查之后，决
定选取比较法、收益法作为估价方法。
*、估价方法定义
比较法是选取*定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未
来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
*、估价结果
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的
河北华诺房地产资产评估有限公司，**，联系电话：****—********
估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在本报告中
假设与限制条件下，价值时点为****年**月*日的市场价值进行了测算，估价
结果如下：
建筑面积：**.**平方米
评估单价：*****元/平方米
评估总价：***.***元
大写金额：人民币**********元整
单价取整至*元，总价取整至*元。
**、注册房地产估价师
姓名，注册号，签字，日期
赵坤，**********，****年*月*日
刘叶格，**********，****年*月*日
**、实地查勘期
****年**月*日
**、估价作业日期
****年**月*日至****年*月*日
河北华诺房地产资产评估有限公司，**，联系电话：****—********
| 姓名 |
注册号 |
签字 |
日期 |
| 赵坤 |
********** |
****年*月*日 |
|
| 刘叶格 |
********** |
****年*月*日 |
|
估价技术报告
（估价机构存档）
附件
*.《****司法鉴定委托书》复印件；
*.估价对象位置示意图；
*.估价对象部分照片；
*.估价对象产权资料；
*.估价机构营业执照复印件；
*.估价机构资质证书复印件；
*.注册房地产估价师资格证书复印件。
河北华诺房地产资产评估有限公司，**，联系电话：****—********
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